El mercado inmobiliario internacional no pasa por su mejor momento. El escenario provocó caídas de precios y puso un freno a los nuevos desarrollos, pero a un año y medio de iniciada la crisis, algunos especialistas empiezan a ver, por fin, la salida. Tienen en cuenta que la caída de los valores pareciera haber encontrado su piso en mercados como el de la Florida, en los Estados Unidos, o el de la española Costa del Sol.
El arquitecto Daniel Obetko, de la desarrolladora Town Houses, marca que en los Estados Unidos están afectados por la burbuja, principalmente la Florida, California, Arizona, Colorado y el área de Detroit: “El más golpeado de todos es el estado de la Florida y, particularmente, Miami, donde se han producido bajas de precios de entre un 20 y un 25%, pero en Nueva York las bajas de precios no llegan a 5%”, señala.
En España, otro mercado vulnerable, buena parte de la expansión del negocio inmobiliario respondió a la importante entrada de compradores del resto de Europa, que con la unión monetaria del euro encontraron en el mercado ibérico precios atractivos para adquirir una vivienda de descanso. “En áreas como la Costa del Sol, el desarrollo fue muy grande y los precios se cuadruplicaron en un plazo de diez años, lo que dejó afuera a los compradores locales, pero el proceso no respondió a un fenómeno especulativo, como el de los Estados Unidos”, opina Obetko.
El resultado es que hoy hay zonas de España que tienen sus obras paralizadas, como la Costa del Sol, pero en grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, el contagio no se ha producido.
El efecto postburbuja se sintió este año en el Salón Inmobiliario de Madrid, SIMA, la mayor feria internacional de desarrollos y venta de propiedades. La edición 2008 fue sustancialmente más chica que las de los dos últimos años.
“En Europa, los desarrolladores están altamente endeudados con los bancos, lo que los mueve a deshacerse de activos y también estimula la baja de valores”, explica Roberto Tizado. El especialista, que asistió a la última edición del SIMA, advierte que el actual escenario empieza a volverse nuevamente atractivo para los inversores.
“La sensación general es que en España hay una cantidad de gente posicionándose en tierra, aprovechando la baja de precios, lo que indica optimismo en el mediano plazo. Y lo hacen tanto españoles como extranjeros”, explica Obetko.
Algo similar pasa en los Estados Unidos, donde se esperan signos de recuperación para el segundo semestre. La capacidad de sostener los precios de determinados productos colabora con esa idea. Ni siquiera en Miami se generalizó el desplome: los desarrollos que están en la costa y tienen “amenities” especiales o playa propia no han sentido la crisis. Uno de los casos emblemáticos es el del Saint Regis, un emprendimiento hotelero en Barl Harbour situado frente al shopping más exclusivo del lugar y con características de condominio, se sigue vendiendo a 12.000 dólares el metro cuadrado.
El mundo y la Argentina. “La sensación que se palpa en el mercado norteamericano es que si no se compra ahora, se puede correr el riesgo de que los precios empiecen a subir, pero ya pasó un año y medio desde el inicio de la crisis”, explica el arquitecto de Town Houses. Obviamente, apunta a un segmento de alto poder adquisitivo.
Lo que demandará algo más de tiempo en recuperarse es el mercado minorista de España y otras ciudades europeas. En la Península, se calcula, existirían unas 650.000 unidades en stock. Sin embargo, las inmobiliarias ya no hacen grandes rebajas de precios, sino que ofrecen ventajas alternativas como descontar el pago de la mudanza o correr con los gastos de la operación. “Son señales de que los precios no bajarán mucho más”, señala Tizado.
Si bien el escenario es complejo y la situación internacional está presente en todas las operaciones que se realizan también en la Argentina –sobre todo, en los segmentos socioeconómicos más altos–, los precios locales todavía resultan atractivos, aunque ya no como mera inversión, sino como mecanismo de preservación del valor.
Para los extranjeros, el mercado local y destinos uruguayos, como Punta del Este o Montevideo, ofrecen buenas posibilidades. “La brecha cambiaria sigue siendo un gran atractivo y los productos también lo son, porque las mismas condiciones de confort y servicios resultan incomprables en Europa o los Estados Unidos”, explica Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades. La inmobiliaria montó un stand en la feria de Madrid, donde ofreció departamentos en torres de lujo en Punta del Este y Buenos Aires. Los ladrillos siguen siendo alternativa ante la inestabilidad financiera internacional y las bajas de tasas. “Es el único bien que puede soportar una cantidad de años y de ciclos económicos hasta recuperar su valor si tuviera que enfrentar una caída de precios, porque el bien permanece y eso es un elemento central a la hora de evaluar una operación”, dice Covello.
Para Tizado, la posibilidad de colocar alrededor de un 20% de un emprendimiento en las mejores zonas de la Ciudad de Buenos Aires en el exterior, sigue vigente. En medio de la crisis, el grupo Town Houses vendió cerca de un 40% de un emprendimiento en Palermo Soho entre extranjeros.
El único segmento que se ha frenado por la crisis es el que se dedicaba a comprar y a revender en zonas como Puerto Madero. Las operaciones de compradores locales de primera vivienda, o de extranjeros que buscan una segunda casa para destino vacacional o de retiro, está intacto.
El tipo de cambio. Es que los precios, aunque resulten exorbitantes para el mercado local, son comparativamente baratos con relación al mundo. El valor del metro cuadrado de lujo en la Argentina equivale a la mitad del estándar en los países desarrollados. La clave está en el tipo de cambio. En la postcrisis, los precios se incrementaron hasta alcanzar o superar levemente en dólares los valores de referencia de la Convertibilidad. Pero el dólar se devaluó en el mundo contra todas las monedas. Para los que compran en euros, los precios resultan convenientes. Y para los compradores brasileños o chilenos, también, ya que revaluaron sus monedas frente a la divisa norteamericana.
No todos los extranjeros demandan el mismo producto. Según fuentes inmobiliarias, los alemanes, por ejemplo, buscan en Palermo propiedades para reciclar. En cambio, los españoles y franceses se inclinan por departamentos de lujo en Puerto Madero. “En su mayoría, no hacen la operación para obtener una renta; lo toman como una inversión o segunda vivienda para cuando se retiren”, dice Covello.
También están los desarrolladores extranjeros que ven agotado el negocio en sus países y apuestan a que en la Argentina todavía existen oportunidades de revalorización. El año pasado, la desarrolladora brasileña Cyrela se asoció con el grupo IRSA para lanzar una serie de emprendimientos de lujo en la zona norte. Lo mismo hizo el grupo español Condal, que cerró un acuerdo con la local Baresa para desarrollar un condominio en Béccar.
“Son inversores que creen que el negocio en los países centrales encontró un techo y buscan alternativas”, explica el director financiero de Baresa, Álvaro Cayol. “La Argentina todavía tiene perspectivas de revalorización y crecimiento”. El último emprendimiento de la empresa es un buen ejemplo de que los precios locales todavía tienen terreno por recorrer: lanzaron un edificio de departamentos en lo que era la antigua fábrica de café La Morenita, en Monserrat. Las primeras operaciones se concretaron a 1.100 dólares el metro cuadrado; hoy, a seis meses, se vende a 1.350.l